住宅建设领域正迎来重要变革。全国多地陆续出台针对"偷面积"现象的整治文件，这些措施将深刻影响房地产市场格局。各地政策主要聚焦规范飘窗设计，仅允许厨卫采用内凹式飘窗。客厅、卧室通过"假飘窗"违规增加面积的做法被明确禁止。所有结构柱将纳入面积核算范围，40米以上楼层花池功能受到限定。建筑内部天井尺寸实现标准化建宝优配，避免开发商为增加户型数量而压缩天井尺寸。
成都地区的具体要求显示，"板率"增加值不得超过1.5%。开发商违规改造设备平台导致板率超标将无法通过验收。层高误差值被限制在0.15米以内，防止通过加高夹层、隔板等方式变相扩容。这些整治措施旨在将起跑线拉平，引导房企开展良性竞争。
政策调整背景与市场反应
去年以来，部分城市为吸引房企投资，在土地出让条件中鼓励提高套内半开敞空间比例。这些地块的赠送面积可达50%左右建宝优配，实现了超高实用率。购房者对此表现出强烈青睐，但规划实施过程中出现不合规现象。违规使用公共空间的情况时有发生，通过违建方式实现超高实用率的做法也屡见不鲜。
多座城市出现一批高实用率新楼盘，引领了市场风向。成都市规划和自然资源局发布的技术规定中，每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空间的水平投影面积，不大于该套住宅套型建筑面积的20%。此前这类空间的水平投影面积占比要求为不超过15%。
广州在2023年年底出台建筑工程容积率计算办法。住宅套内半开敞空间半计容比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。这些规定指引下，成都、广州等城市开始上架能够打造高实用率住宅的地块。
成都万科·都会甲第项目主推建筑面积86至121平方米的改善型产品，最高得房率达到113%。成都越秀阅金沙项目的得房率高达120%。广州新规住宅在今年陆续面世，招商蛇口以底价10.18亿元拿下南沙横沥岛地块。这是南沙首个出让的"超新规"住宅用地，项目所有户型实用率均超120%，部分户型实用率超140%。
行业发展趋势与规范化要求
新规楼盘的面世是市场转向下的阶段性产物。购房者对好房子的需求带动了规划改变，通过增大实用率提高房企投资积极性，有利于稳住市场。各地优化容积率计算方式，可以提高住宅实用率。在同样地价前提下，这类项目显然更有优势，更受房企青睐。既能稳定地价，又能让购房者享受更高实用率，对新规楼盘形成共赢局面。
从长远角度看，这些项目可能存在违规"偷面积"现象，引发连锁反应。市场普遍认为，房企对好房子的追求应该是产品设计、规划和服务等全链条变革。不应仅仅通过"高实用率"获得市场认可，在市场企稳前提下，适时优化这一政策回应了市场呼吁。
优化高实用率政策的本质，是通过引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争轨道。这将推动交易透明化，利于市场健康化发展。过去一年很多新盘都以高实用率作为卖点，实测下来与宣传的得房率存在差距。政策优化后，购房者对楼盘的关注不会仅仅在得房率上，而是综合各方面多种因素考量，让整个交易过程更加透明清晰。
通过建筑规范约束，未来"超高实用率"住宅用地将不再多见。房企能够潜心研究好产品、好服务建宝优配，而非仅在实用率上做文章，有助于行业实现良性循环。从政策引导到市场实践，"好房子"建设需要房企以匠心打磨品质。在合规框架内通过设计创新提升居住体验，依赖监管体系持续完善。随着政策支持持续深化、技术标准细化、监管力度强化，"好房子"建设将推动房地产行业迈向"质量优先"新阶段。
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